Vad är en bostadsrätt?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Regler om bostadsrättsföreningar finns främst i bostadsrättslagen. Eftersom en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening gäller även vissa bestämmelser i lagen om ekonomiska föreningar.

I det allmänna språkbruket används begreppet bostadsrätt ofta för att avse en viss lägenhet. Man säger att man har köpt en bostadsrätt. Men här skiljer sig det juridiska begreppet bostadsrätt från hur ordet används i dagligt tal. I juridisk mening är bostadsrätt en rättighet i en ekonomisk förening som har till ändamål att i sitt hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Uttryckt med andra ord kan bostadsrätt beskrivas som en nyttjanderätt till en viss lägenhet som en bostadsrättsförening har upplåtit. En bostadsrätts-lägenhet ägs formellt av bostadsrättsföreningen medan lägenhetens innehavare har nyttjanderätten, bostadsrätten, till lägenheten. Regler om bostadsrätter finns främst i bostadsrättslagen (1991:614).

Det är enbart bostadsrättsföreningar som får upplåta lägenheter med bostadsrätt. Den nyttjanderätt som upplåts är inte begränsad i tid, utan den gäller tills vidare, men lägenheten kan förstås byta innehavare, till exempel genom att bostadsrätten säljs till någon annan.

Bostadsrätt upplåts alltid mot ersättning. Varje medlem i bostadsrättsföreningen ska betala en avgift till föreningen i form av en insats när en bostadsrätt upplåts till honom eller henne. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Om det framgår av föreningens stadgar får föreningen även ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse.

Lokaler

Det är inte bara vanliga bostadslägenheter, dvs. lägenheter som är avsedda att användas som bostäder, som kan vara upplåtna med bostadsrätt. Även lokaler kan vara upplåtna med bostadsrätt. Det är till exempel inte helt ovanligt att en bostadsrättsförening upplåter bostadslägenheter på de övre våningarna av byggnaden, medan det i markplanet finns lokaler avsedda för affärsverksamhet. I Brf Havskräftan finns två lokaler i källarplan upplåtna med bostadsrätt.

Historia

Under bostadsnöden på 1870-talet bildades de första så kallade bostadsföreningarna. På den tiden rådde stor bostadsbrist i vissa städer med höga hyror som följd, särskilt för mindre lägenheter. Syftet med bostadsföreningarna var att på skäliga villkor erbjuda bostadslägenheter till föreningsmedlemmarna.

Runt sekelskiftet 1900 fördes en omfattande debatt kring bostads- och boendefrågor i Sverige. Bakgrunden var bland annat den stora emigrationen från Sverige, som till stor del hade sin grund i dåliga boendeförhållanden och dålig fördelning av bruksmark. Även inflyttningen till städerna från landsbygden efter 1890-talet skapade stora bostadsproblem. Många människor i städerna bodde trångt och dyrt; antingen inneboende, eller hos privata hyresvärdar.

Under 1910-talet började man på allvar diskutera hur en form av kooperation eller samägande kunde skapas inom bostadssektorn. Förebilderna var bland annat olika former av konsumentkooperativ och de demokratiskt styrda folkrörelserna. Bostadsföreningsrörelsen fick ett större uppsving under och efter första världskriget till följd av den bostadsbrist som då uppkom. Från att ha varit en nödfallslösning kom bostadsföreningsväsendet att bli en alltmer uppskattad form för upplåtelse och förmedling av bostäder, framför allt inom de mindre bemedlade samhällsklasserna.

Bostadsföreningarnas verksamhet reglerades av den allmänna föreningslagstiftningen, till att börja med 1895 års lag om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet och därefter 1911 års lag om ekonomiska föreningar.

Genom att blida en bostadsförening kunde den första hyresregleringen som gällde 1917-1923 kringgås. Detta var ett av skälen till att en tydligare lagstiftning började diskuteras.

Med bostadsföreningsrörelsens ökande omfattning och de allt större värden som föreningarna förvaltade ansågs det efter hand angeläget med en speciell lagstiftning. Det mynnade så småningom ut i 1930 års lag om bostadsrätt. I och med lagen kunde egentliga bostadsrättsföreningar för första gången bildas.

Syftet med lagen var att skapa möjlighet att förvärva en bostad med relativt låg kontantinsats och trygga medlemmarnas rätt till sina bostäder. Idén var att bostadshuset skulle ägas gemensamt av de boende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intäkter och kostnader. Genom att ge medlemmarna i bostadsrättsföreningen inblick i föreningens arbete och genom införandet av krav på ekonomisk plan som förutsättning för föreningens bildande hoppades lagstiftaren komma till rätta med osäkra byggprojekt och dåligt skötta föreningar.

I och med införandet av bostadsrättslagen försvann möjligheten att bilda nya bostadsföreningar och bostadsaktiebolag. De bostadsföreningar och bostadsaktiebolag som fanns vid lagens ikraftträdande kunde dock fortsätta sin verksamhet.

När en ny hyresreglering kom 1942 ville regeringen förhindra att denna kringgicks genom ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter och en prisreglering på bostadsrätter infördes därför där priset vid en överlåtelse bestämdes till ett fast pris i stadgarna.Bestämmelserna i den nya bostadsrättskontrollagen innebar att ombildningarna avstannade.

Bostadsrättslagen har gjorts om flera gånger. Den första lagen från 1930 kom så småningom att framstå som otidsenlig. Utvecklingen hade gått mot allt större byggnadsprojekt och föreningarna bildades i regel inte längre av de blivande bostadsrättshavarna själva. Mot bakgrund av utvecklingen på bostadsmarknaden, men också mot bakgrund av kritik som framförts mot så kallade byggmästarbildade bostadsrättsföreningar.

Från 1942 till slutet av 60-talet var i princip hela den svenska bostadsmarknaden reglerad vilket resulterade i att innerstäderna tappade mycket av sin befolkning och de största åldersgrupperna i de centrala delarna var pensionärer. Hyrorna var låga, men husen hade inte underhållits sedan 1940-talet.

Lagen (1971:479) om bostadsrätt kom på plats 1972, samtidigt som 1930 års lag upphävdes. Den gamla lagen hade endast reglerat sådana frågor där avvikelser gjorts från vad som i allmänhet gällde för ekonomiska föreningar. Den nya lagen reglerade däremot alla förhållanden rörande en bostadsrättsförening. I de delar där reglerna överensstämde med vad som gällde för ekonomiska föreningar i allmänhet hänvisade lagen dock till motsvarande bestämmelser i föreningslagen. Denna lagstiftningsteknik gäller även i dagens bostadsrättslag.

Efter tillkomsten av 1971 års lag om bostadsrätt präglades utvecklingen bland annat av en på sina håll förhållandevis kraftig prisutveckling på bostadsrätter och ett ökande antal ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt, framför allt i storstäderna. Den nu gällande bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft den 1 juli 1991. Lagen vilar på samma grund som 1971 års lag bland annat genom det kooperativa synsättet, medlemmarnas trygghet i besittningen av sina lägenheter och syftet att förhindra ekonomiskt osunda föreningar.

1993 togs alla möjligheter bort till att få subventionerade lån för att bygga hyresrätter och villor vilket ökade intresset för bostadsrätter markant.

Källor: SOU 2022:39 samt tidningen Borätt 2/2023